Trong quá trình sang nhượng căn hộ thì thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ sẽ là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Mua bán căn hộ chung cư cần được thực hiện đúng trình tự để người mua nhận được quyền sở hữu hợp pháp và tránh rủi ro như căn hộ đang thế chấp, tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Bài viết dưới đây xin mời quý khách hàng cùng Việt Luật tìm hiểu về thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư mới nhất hiện nay.
Nội dung bài viết
Phân biệt mua bán căn hộ và chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Hai giao dịch này thường bị nhầm lẫn:
- Mua bán căn hộ đã có Giấy chứng nhận: Người bán chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Các bên lập hợp đồng mua bán, thực hiện nghĩa vụ thuế, lệ phí và đăng ký biến động.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ: Người mua ban đầu chuyển giao hợp đồng đã ký với chủ đầu tư cho người khác, thường áp dụng khi căn hộ đang xây dựng hoặc chưa được bàn giao, cấp Giấy chứng nhận. Thủ tục cần tuân thủ quy định về kinh doanh bất động sản và quy định chi tiết tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Xác định đúng loại giao dịch ngay từ đầu giúp các bên chuẩn bị đúng hồ sơ và tránh ký nhầm loại hợp đồng.
Điều kiện mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư
Đối với căn hộ đã có Giấy chứng nhận
Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, căn hộ tham gia giao dịch mua bán thông thường phải có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp ngăn chặn và không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ. Luật có một số trường hợp ngoại lệ không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, nhưng người mua cần kiểm tra điều kiện áp dụng cụ thể.
Trước khi đặt cọc, nên kiểm tra thêm:
- Người ký bán có đúng là người đứng tên trên Giấy chứng nhận hay không.
- Căn hộ có đang thế chấp tại ngân hàng không; nếu có, cần thống nhất cách giải chấp và thời điểm thanh toán.
- Tình trạng hôn nhân, đồng sở hữu và sự đồng ý của người có quyền liên quan.
- Thông tin căn hộ, diện tích, mục đích sử dụng và thời hạn sở hữu ghi trên hồ sơ.
- Khoản phí quản lý, phí dịch vụ, tiền điện nước và các nghĩa vụ còn tồn đọng với ban quản lý.
- Căn hộ có đang cho thuê hoặc có người cư trú cần bàn giao hay không.
Đối với căn hộ chưa có Giấy chứng nhận
Nếu người bán chưa nhận Giấy chứng nhận mà đang có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, các bên cần kiểm tra hợp đồng gốc, tình trạng thanh toán, tiến độ bàn giao và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng. Không nên chỉ lập giấy viết tay hoặc thỏa thuận đặt cọc rồi giao tiền mà không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo quy định.
Thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư
Về cơ bản, quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư có thể được thực hiện theo các bước chính sau:
- Kiểm tra thông tin và tình trạng pháp lý của căn hộ.
- Thỏa thuận giá bán và các điều khoản giao dịch.
- Ký hợp đồng đặt cọc nếu các bên có thỏa thuận.
- Chuẩn bị hồ sơ mua bán căn hộ.
- Ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng theo quy định.
- Thực hiện nghĩa vụ thuế, phí và lệ phí.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động, sang tên.
- Nhận Giấy chứng nhận sau khi hoàn tất thủ tục.
Tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của căn hộ, thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư có thể có sự khác biệt.
Đối với căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận, giao dịch thường được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở và đăng ký biến động để sang tên cho người mua.
Đối với căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận, người mua có thể nhận chuyển nhượng thông qua chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Điều kiện để mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư
Trước khi tiến hành lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật. Căn cứ pháp lý áp dụng tùy thuộc vào việc căn hộ đã có Giấy chứng nhận hay đang ở dạng Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư.
Đối với căn hộ chưa có sổ đỏ đang mua theo hợp đồng mua bán.
Điều kiện để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư bao gồm:
- Chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý hoặc đã có quyết định giải quyết có hiệu lực pháp luật.
- Nhà ở, công trình xây dựng không bị kê biên, thế chấp (trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp).
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo đúng quy định pháp luật.
Đối với căn hộ đã được cấp Sổ
Căn cứ theo Luật nhà ở
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Đang trong thời hạn sử dụng đất và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất.
- Nếu căn hộ đang thế chấp, các bên cần thống nhất phương án xử lý khoản vay và quyền của bên nhận thế chấp trước khi thực hiện giao dịch.
Quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ
Đối với các dự án chung cư mới bàn giao hoặc đang trong quá trình xây dựng, căn hộ chưa được cấp Sổ thì việc mua bán sẽ diễn ra dưới hình thức chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ.
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán
Bên bán và Bên mua cùng tiến hành thỏa thuận các điều khoản giao dịch bao gồm giá trị chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, tiến độ thanh toán, thời hạn công chứng và bên chịu trách nhiệm đóng nộp thuế phí. Hai bên tiến hành lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định.
Bước 2: Công chứng Văn bản chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng
Hai bên mang đầy đủ hồ sơ cá nhân và hồ sơ căn hộ đến Văn phòng Công chứng để thực hiện công chứng. Đây là bước pháp lý quan trọng trong thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư nhằm xác nhận tính hợp pháp của giao dịch.
Bộ hồ sơ công chứng bao gồm:
– Hồ sơ bên bán:
- Hợp đồng mua bán căn hộ và các phụ lục hợp đồng đi kèm. Nếu căn hộ đang vay ngân hàng thì phải làm thủ tục tất toán khoản vay để rút hợp đồng mua bán ra.
- Biên bản bàn giao căn hộ trong trường hợp căn hộ đã nhận bàn giao nhà.
- Biên bản tất toán nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.
- Giấy xác nhận thông tin chuyển tiền, văn bản này thể hiện chính xác khoản tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư đến thời điểm hiện tại.
- Đơn xin xác nhận về việc chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ – Đối với căn hộ đã bàn giao) hoặc đơn xin xác nhận về việc chưa bàn giao căn hộ – Đối với căn hộ chưa nhận bàn giao.
- Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu, đăng ký kết hôn của 02 vợ chồng bên bán hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa kết hôn. Tất cả các giấy tờ này cần phải trùng khớp thông tin với hợp đồng mua bán căn hộ khi ký kết với chủ đầu tư.
- Giấy ủy quyền toàn phần để cá nhân hoặc một tổ chức khác thay người bán tiến hành các thủ tục chuyển nhượng nếu người bán không trực tiếp tiến hành được thủ tục. Cũng có thể có trường hợp Vợ ủy quyền toàn phần cho Chồng để thực hiện toàn bộ các thủ tục ký chuyển nhượng căn hộ hoặc ngược lại.
– Hồ sơ bên mua:
- Về phía bên mua cần chuẩn bị Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu.
Bước 3: Kê khai và nộp Thuế thu nhập cá nhân
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký công chứng văn bản chuyển nhượng, bên có nghĩa vụ nộp thuế phải tiến hành nộp hồ sơ kê khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý địa bàn.
- Hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Toàn bộ giấy tờ căn hộ bản sao y công chứng.
- Toàn bộ giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua bản sao y công chứng.
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
- Giấy ủy quyền cho nếu có bên thứ 3 tiến hành thủ tục kê khai thuế và nộp thuế.
Bước 4: Thực hiện thủ tục xác nhận chuyển nhượng với chủ đầu tư
Sau khi hoàn thành nộp thuế và có chứng từ nộp thuế từ kho bạc, bên mua nộp toàn bộ bộ hồ sơ chuyển nhượng về văn phòng Chủ đầu tư để xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Chủ đầu tư sẽ kiểm tra tình trạng thanh toán của căn hộ và đóng dấu xác nhận vào văn bản chuyển nhượng.
Hồ sơ cần thiết nộp lên chủ đầu tư bao gồm:
- Toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến căn hộ.
- Toàn bộ các giấy tờ liên quan đến ngân hàng (nếu có).
- Văn bản chuyển nhượng bản gốc, số lượng theo quy định của từng chủ đầu tư.
- Giấy ủy quyền nếu có bên thứ 3 tiến hành thủ tục xác nhận chuyển nhượng thay cho Bên bán.
- Thông báo thuế và hóa đơn đã nộp thuế (mỗi thứ 1 bản gốc và tùy thuộc yêu cầu của từng chủ đầu tư có thể cần thêm bản sao y có công chứng).
- Giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua bản sao y công chứng.
Lưu ý: Thành phần hồ sơ và số lượng bản hồ sơ có thể khác nhau tùy từng dự án, chủ đầu tư và tình trạng thực tế của căn hộ. Khi thực hiện thủ tục, các bên nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để được hướng dẫn hồ sơ cụ thể.
Bước 5: Bàn giao căn hộ và hồ sơ liên quan
Sau khi hoàn tất thủ tục xác nhận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng bàn giao cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ liên quan đến căn hộ theo thỏa thuận.
Hồ sơ có thể bao gồm
- Hợp đồng mua bán căn hộ.
- Các phụ lục hợp đồng.
- Văn bản chuyển nhượng đã được xác nhận.
- Hóa đơn, chứng từ thanh toán.
- Hồ sơ liên quan đến việc bàn giao căn hộ.
- Chứng từ thuế.
- Chìa khóa căn hộ.
- Thẻ cư dân và các giấy tờ khác liên quan đến việc quản lý, sử dụng căn hộ.
- Hai bên nên lập biên bản bàn giao để xác nhận đầy đủ hồ sơ, tài sản và tình trạng căn hộ tại thời điểm bàn giao.
Quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ
Đối với căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận, thủ tục mua bán thường được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Kiểm tra pháp lý căn hộ chung cư
Đầu tiên, người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ liên quan đến căn hộ để kiểm tra.
Các thông tin cần kiểm tra gồm người đứng tên trên Giấy chứng nhận, số căn, tầng, diện tích, tình trạng thế chấp và những hạn chế quyền nếu có, tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính, Các khoản phí quản lý, phí dịch vụ và công nợ liên quan.
Bước 2: Thỏa thuận giá và ký hợp đồng đặt cọc
Sau khi kiểm tra pháp lý, hai bên tiến hành thỏa thuận:
- Giá mua bán.
- Số tiền đặt cọc.
- Thời hạn ký hợp đồng mua bán.
- Phương thức thanh toán.
- Thời điểm bàn giao căn hộ.
- Thời điểm bàn giao Giấy chứng nhận và hồ sơ.
- Trách nhiệm thanh toán thuế, phí và lệ phí.
- Xử lý tiền đặt cọc nếu một trong hai bên vi phạm cam kết.
- Hợp đồng đặt cọc nên quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên để hạn chế tranh chấp.
Bước 3: Ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư
Để tiến hành thủ tục mua bán chuyển nhượng hai bên mua bán cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau:
– Bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).
– Bên mua:
- Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn)
Bước 4: Kê khai thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi hoàn tất hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư, các bên thực hiện thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định.
Các khoản thường gặp gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và các khoản phí liên quan đến thủ tục đăng ký biến động.
Hồ sơ khai thuế, lệ phí như sau:
– Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Hợp đồng mua bán nhà ở.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
– Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.
Bước 5: Đăng ký biến động và sang tên
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người mua thực hiện hồ sơ đăng ký biến động để cập nhật thông tin chủ sở hữu. Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư, người mua cần phải nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo quy định mới nhất bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận đã cấp.
- Hợp đồng mua bán đã công chứng.
- Tờ khai thuế, lệ phí.
- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
Xem thêm: Dịch vụ xin cấp mới sổ đỏ nhà đất tại Hà Nội
Vì sao nên chọn Việt Luật hỗ trợ thủ tục?
Khi sử dụng dịch vụ, khách hàng được hỗ trợ:
- Rà soát hồ sơ căn hộ và xác định loại thủ tục phù hợp.
- Hướng dẫn giấy tờ cần chuẩn bị cho từng bên.
- Soạn thảo hoặc kiểm tra các điều khoản quan trọng trong hợp đồng.
- Hỗ trợ làm rõ nghĩa vụ thuế, lệ phí và chi phí dự kiến.
- Theo dõi hồ sơ sang tên và hướng dẫn xử lý yêu cầu bổ sung.
- Hỗ trợ bàn giao hồ sơ, căn hộ theo thỏa thuận của các bên.
Mỗi giao dịch có thể khác nhau về tình trạng pháp lý, chủ sở hữu và khoản vay. Vì vậy, Việt Luật tiếp nhận thông tin trước, rà soát hồ sơ rồi mới tư vấn phạm vi công việc và chi phí phù hợp.
MỌI THẮC MẮC VUI LÒNG LIÊN HỆ hotline 24/24 giờ: 0968293366
Câu hỏi thường gặp về thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư
Mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có Sổ có được không?
Có thể, nếu căn hộ và Hợp đồng mua bán đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Khi đó, giao dịch thường được thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Người mua cần kiểm tra những giấy tờ nào trước khi đặt cọc?
Tối thiểu nên kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, giấy tờ tùy thân của người bán, tình trạng hôn nhân, tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên và các khoản công nợ liên quan đến căn hộ.
Sau khi ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư có cần làm thủ tục sang tên không?
Có. Đối với căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận, người mua cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động để cập nhật thông tin chủ sở hữu theo quy định.
Thời hạn nộp hồ sơ sang tên là bao lâu?
Thời hạn là 30 ngày kể từ ngày có biến động. Tức là trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư người mua cần phải nộp hồ sơ đăng ký biến động đến cơ quan có thầm quyền.
Chậm nộp hồ sơ sang tên có bị phạt không?
Có. Chậm nộp hồ sơ sang tên quá 30 ngày kể từ ngày công chứng đồng chuyển nhượng sẽ bị phạt hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nắm rõ thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư giúp người mua và người bán chủ động hơn trong quá trình giao dịch, từ bước kiểm tra pháp lý, đặt cọc, ký hợp đồng đến kê khai nghĩa vụ tài chính và sang tên. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và thực hiện đúng thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ giúp giao dịch minh bạch, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên.
Tag: thủ tục mua bán nhà chung cư, thủ tục mua bán nhà đất, công chứng mua bán nhà đất, tặng cho nhà chung cư cho con, quy trình mua chung cư từ chủ đầu tư, hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa có sổ, người nước ngoài mua nhà chung cư, các loại thuế phí khi mua bán nhà chung cư, khung giá tính thuế nhà chung cư
